Kasulikku

Omavolilised ehitised, ehitiste seadustamine

Ebaseaduslik on ehitis, millel ei ole ehitusluba või mis ei vasta ehitusloa või detailplaneeringu nõuetele. Eeltoodu kehtib ka ebaseaduslikult ehitatud hoone juurdeehitise ja aiamaja kohta, samuti korteri laiendamisel sokli või katusekorrusele. Ehitise seadustamine ei ole vajalik mitte ainult abstraktsel õiguskorra kaitse eesmärgil, vaid seadustamata ehitisest tekivad isikule suure tõenäosusega reaalsed tagajärjed ning takistused omandi kasutamisel ja käsutamisel.

Juhul, kui krundil paikneb enne ehituse ja planeerimise seaduse jõustumist, st enne 22.07.1995. aastat rajatud ehitis, millel puudub seadusjärgne ehitusprojekt ja seda ei soovita täiendavalt rekonstrueerida või laiendada, on võimalik ehitist seadustada kasutusloa taotlemise ja mõõdistusprojekti koostamise kaudu. Krundi omanik peab suutma dokumentaalselt tõestada ehitise valmimist enne 1995. aastat.

Õiguslikud alused on maakasutusõigus ja ehitusluba.

Õiguslikul  alusel  oleva  ehitusloana  käsitletakse  ka enne 1991. aasta 1. novembrit koostatud ja kehtinud korras  kinnitatud  maa  ostueesõigusega  erastamist taotleva isiku:

  • elamu tüüp- või ehitusprojekti
  • suvila tüüp- või ehitusprojekti
  • aiamaja tüüp- või ehitusprojekti.

Enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada ainult ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbe kohaselt Seega on ehitise osa kasutusotstarbe muutmisel kindlasti vaja taotleda kasutusluba.

Ebaseadusliku ehitise omanikul tuleks arvestada, et isegi kui tal ei ole lähitulevikus plaanis sellist maja või korterit müüa, võtab ehitise seadustamise protsess aega  – detailplaneeringu vajaduse korral isegi aastaid.

Ehitise seadustamisel tagantjärele tuleb läbida samad etapid nagu ehitisele ehitusloa taotlemisel (seadustades tuleb tasuda riigilõiv ning koostada ehitusprojekt). Samuti tuleb vajaduse korral hoonet ümber ehitada või vahetada välja mõni kasutatud ehitusmaterjal (näiteks miljööväärtuslikus piirkonnas).  Lisaks võib ebaseadusliku ehitamisega kaasneda ehitise auditi vajadus, mis võib kaasa tuua konstruktsioonide avamise. Hiljem hooneid ümber ehitades võib kaasneda ka rahaline trahv. Karistada saab ehitusloakohustuslike ehitiste puhul. Objektide puhul, millel on kohustuslik ehitusteatis, karistust ei ole.

Omavolilise ehitise seadustamiseks on kindlasti vaja naabritega head läbisaamist, sest tihtilugu ei vasta omavolilised ehitised piirkonnas ettenähtud arhitektuursetele ja mahulistele tingimustele ning paiknevad kas ehituskeelualas või liiga lähedal naaberkinnistu seaduslikule ehitisele. Selline olukord aga toob kaasa omavalitsuse poolse nõude kooskõlastada ehitusprojekt piirinaabritega.

Ehitise ehitusprojekt peab olema ehitusseaduse alusel koostatud või kontrollitud pädeva vastutava spetsialisti poolt või kontrollitud ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva vastutava spetsialisti poolt. Seda, kas füüsilisel isikul või juriidilisel isikul on olemas vastav pädevus saab kontrollida aadressil http://mtr.mkm.ee/. Kindlasti ei ole mõtet tellida projekti isikutelt või firmadelt, kel see õigus puudub, kuna omavalitsustes kontrollitakse selle olemasolu esimese asjana ehitusloa menetlemisel ja selle puudumisel peab ehitise omanik leidma kas pädeva spetsialisti, kes kinnitaks projekti (seda kindlasti raha eest, sest kes ikka tasuta vastutada soovib) või siis leiab end olukorrast, kus ostis endale hea raha eest tulehakatist.

Ehitise seadustamiseks vajalik projekt peab minimaalselt sisaldama (vastavalt Majandus- ja taristuministri määrusele Nõuded ehitusprojektile1, vastu võetud 17.07.2015 nr 97, standardile EVS-932:2017 Ehitusprojekt).

  • mitte vanemale kui kahe aasta vanusele topo-geodeetilisele alusplaanile tehtud ehitise asendiplaani ehk ehitise sidumist koos tehnovõrkude ühendustega,
  • korruste plaane,
  • vaateid neljast ilmakaarest,
  • lõikeid vajalikest kohtades,
  • seletuskirja,
  • ehitise tehniliste näitajate tabelit.

Samuti peab eluhoone puhul projektile olemas lisatud kas tehnovõrkude valdajate (vesi, kanal, elekter, side) tehnilised tingimused ja nende järgi projekteeritud välisvõrkude lahendused või siis juba olemasoleva liitumis- ja tarbimislepingud. Kindlasti arvestada ka sellega, et juhul kui omavoliline ehitis on ehitatud näiteks vana suvila asemele, mis enne ehitamist lammutati, kuid lammutusluba selleks puudus, siis tuleb projekti mahtu lisada ka lammutusprojekti maht ja enne ehitusloa taotlemist taotleda lammutusluba.

Sellisel tööl ei ole baasmudeli hinda, kuna iga objekt ja probleemid on erinevad.